Anh Tuấn (34 tuổi) rao bán căn hộ 78 m2 tại chung cư 4S Linh Đông,ánhiềuchungcưTPHCMgiảtỷ lệ kèo tỷ lệ kèo TP Thủ Đức với giá 28 triệu đồng mỗi m2 (giảm 15% so với đầu năm là 31-33 triệu), hy vọng sẽ bán được trước Tết. Nhưng anh cho biết tình hình không khả quan khi trong group dân cư, nhiều căn tương tự được chủ nhà rao giá thấp hơn, dao động 26-27 triệu đồng mỗi m2, thậm chí có căn còn bán 24-25 triệu đồng. Mức này gần bằng giá gốc chủ đầu tư chào bán năm 2018.
Theo các hộ dân tại đây, nguyên nhân dự án "mất giá", ngoài tình hình chung của thị trường còn do dự án xây 8-10 năm nay vẫn chưa ra sổ hồng cho dân.
Cũng đang bán lại một căn chung cư cao cấp tại quận 7, diện tích 76 m2, giá 3,7 tỷ đồng (tầm 48 triệu đồng mỗi m2), chị Xuân (40 tuổi, quận 10) cho biết đã giảm gần 300 triệu đồng so với giá bán năm ngoái. Đây không phải mức bán lỗ, nhưng đã về bằng giá mua từ chủ đầu tư năm 2021. "Trên các diễn đàn bán nhà, tôi thấy nhiều căn tại dự án giá chỉ 38-42 triệu đồng mỗi m2. Không biết bán thật hay chỉ rao chơi nhưng nếu giá này thì lỗ sâu vì dự án đã bàn giao 2 năm, pháp lý hoàn thiện", chị chia sẻ.
Theo ghi nhận, nhiều chung cư hiện hữu có mặt bằng giá trung bình giảm do số lượng căn cần bán ra nhiều. Chẳng hạn như chung cư Opal Boulevard (Phạm Văn Đồng, TP Thủ Đức), giá bán thứ cấp trung bình 33-36 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn gần 14% so với giá bán một năm trước đó.
Một dự án khác là căn hộ The Art thuộc khu đô thị Gia Hòa (Đỗ Xuân Hợp, TP Thủ Đức), đang có giá trung bình 37 triệu đồng mỗi m2, cũng thấp hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng khu vực này, dự án căn hộ Centum Wealth có giá thứ cấp trung bình 40 triệu đồng mỗi m2, giảm 12%; hay dự án Urban Green, chủ đầu tư vẫn đang triển khai nguồn hàng sơ cấp, nhưng có không ít sản phẩm bán thứ cấp, giá từ 50-56 triệu đồng mỗi m2, giảm 6,8% so với cùng kỳ 2022.
Bất động sản khu Đông TP HCM, khu vực bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, tháng 7/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Dẫu vậy, theo tìm hiểu của VnExpresscho thấy các tháng cuối năm, chung cư tại TP HCM đã không còn tình trạng cắt lỗ sâu. Một số dự án hiện hữu, niên hạn từ 3 năm trở lên, chủ nhà chỉ chấp nhận giảm giá quanh 10-12% xem như "bớt lộc", "hỗ trợ phần nào" cho người mua. Tuy nhiên, do đầu năm nhiều người đua nhau cắt lỗ, giảm giá mạnh 20-30%, điều này kéo giá trung bình căn hộ năm 2023 giảm xuống.
Thống kê biến động lịch sử giá rao bán trên chuyên trang Batdongsan từ năm 2022 đến nay, cho thấy nhiều khu vực tại TP HCM có giá rao bán trung bình căn hộ giảm khá mạnh. Cụ thể, giá chung cư tại TP Thủ Đức trung bình 42 triệu đồng mỗi m2 năm 2023, giảm 16,5% so với năm 2022; căn hộ tại quận Tân Phú là 39 triệu đồng mỗi m2, giảm 20% so với mức 49 triệu đồng mỗi m2 năm 2022; hay chung cư quận Bình Tân khoảng 43,9 triệu đồng một m2, giảm 14,6% nếu so với giá bán năm 2021...
Với những quận trung tâm, đà giảm ghi nhận thấp hơn. Như căn hộ tại quận Bình Thạnh, quận 2 chỉ giảm trung bình 3,2- 6% trong năm qua. Một số khu vực như Huyện Bình Chánh có giá chung cư tăng 5,8%, quận 7 tăng 3,2%. Theo đại diện của Batdongsan, mức giá bán này được tổng hợp dựa trên giá bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Vậy nên xu hướng giảm giá này chịu ảnh hưởng phần nhiều từ đà đi xuống của giá bán thứ cấp, còn giá sơ cấp hầu hết vẫn đứng im trong năm nay.
Báo cáo từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy, 9 tháng đầu năm, giá thứ cấp căn hộ TP HCM đã giảm trung bình từ 4-6%, giá sơ cấp ít biến động hơn nhưng cũng ghi nhận giảm 4,6% trong quý II. Còn theo thống kê từ Bộ Xây dựng, quý III giá căn hộ sơ cấp mở bán mới tại thành phố vẫn tăng, giá thứ cấp một số khu vực có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước.
Nhận định về đà giảm giá của căn hộ TP HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nếu đầu năm 2023, xu hướng giảm giá của căn hộ thứ cấp đến từ áp lực lãi suất vay vẫn đang cao, nhà đầu tư chịu áp lực lớn nên "giá nào cũng bán". Còn hiện tại, thị trường dần có những tín hiệu tích cực hơn, lãi suất dễ thở hơn nên người bán không chấp nhận ép giá sâu như trước.
Tuy nhiên, nguồn hàng thứ cấp hiện nay vẫn phải đối mặt với sự cạnh tranh gắt gao đến từ nguồn hàng sơ cấp của các chủ đầu tư. Các dự án sơ cấp không điều chỉnh giá nhưng lại gián tiếp "giảm giá thành" qua các chính sách bán hàng và chiết khấu. Càng về cuối năm, chính sách ưu đãi dành cho người mua sơ cấp càng hấp dẫn. Ngoài ưu đãi lãi suất kéo dài, nhiều dự án còn có chính sách thanh toán chỉ từ 2-6 triệu đồng mỗi tháng, ân hạn nợ gốc 2 đến 3 năm, người mua nhà dễ tiếp cận hơn. Trong khi đó, mua căn hộ thứ cấp cần số tiền lớn, thanh toán một lần. Thông thường người mua cũng phải đi vay và gần như không có ưu đãi lãi suất tốt như các chủ đầu tư có thể cung cấp.
Bà Dung cũng cho rằng từ nay đến nửa đầu năm 2024, thị trường chung cư sẽ không còn xuất hiện tình trạng cắt lỗ sâu hay đại hạ giá. Nhưng khó khăn vẫn còn nên căn hộ chung cư chưa thể tính chuyện quay về mức giá cao như năm 2021-2022.
"Đà phục hồi của thị trường căn hộ có thể diễn ra từ nửa cuối năm 2024, sự phục hồi này theo mô hình chữ U, bắt đầu đến từ những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, bình dân. Tương tự, nguồn cung thứ cấp nếu muốn có giao dịch cũng phải trong khoản giá mà người mua chấp nhận được", bà nhấn mạnh.
Nguyên Tiêu